For noen få år siden solgte man eiendomsprosjekter som hakka møkk - eiendommer går rundt av seg selv siden leien dekker rentekostnadene, var mantraet.
Og fordi eiendom er sikret mot inflasjon, siden leie oppjusteres med inflasjonen og dermed dekker økte nominelle renter. Det var bare å lene seg tilbake og vente på verdistigning. Mange småinvestorer og familieselskaper gikk inn i slike prosjekter.
Få hadde tenkt på realrenteoppgang, likviditetsskvis og verdifall. Nå kommer den sure svie ...
Næringseiendom er en stor og viktig sektor i Norge. Markedsverdien er i overkant av 6.500 milliarder kroner. Samtidig har sektoren i gjennomsnitt rundt 75 prosent gjeld, og likviditeten har alltid vært anstrengt, siden netto leieinntekter knapt dekker renteutgiftene. Lånerenten i 2022 var i overkant av to prosent og økte til godt over seks prosent i 2023/24.
Med høy inflasjon og dermed høy leiejustering gikk det (nesten) bra i 2023/24. Problemet kommer i 2025 når inflasjonen synker (lavt leiepåslag) mens renten forventes å forbli høy. Dette må forventes å gi betydelige resultat- og likviditetsutfordringer for mange eiendomselskaper de nærmeste årene.
Samtidig har verdiene på eiendom falt i 2024, noe som gjør at selskaper lettere kan komme i brudd med lånebetingelsene med bankene.
Midt oppi dette har bankene blitt nervøse, har økt kravet til egenkapital og lagt på kredittmarginene (som tidligere forsterker bankene konjunkturene og ikke omvendt). Dette kommer samtidig med at en rekke obligasjonslån forfaller de neste årene; rundt 40 milliarder kroner i 2025 og 2026, flesteparten med lave fastrentelån.
Nær en av fire i høyrisikogruppen
Sammen med noen flinke NHH-masterstudenter (Frida Nilssen Aarbø og Sindre Knudsen) ønsket professor Are Oust (NTNU/NHH) og undertegnede å predikere hvor mange eiendomsselskaper som forventes å komme i finansielle problemer.
Dette blir gjort ved å se på rene, frittstående eiendomsselskaper, i alt 5.872 selskaper. Dette er selskaper som ikke kan hente midler fra annet sted i et konsern, og hvor det ofte er begrenset med kapital hos småinvestorene. Selskapene testes ved å anvende den anerkjente og nokså treffsikre konkursprediksjonsmodellen; Ohlson og hans O-score.
Metodisk tar vi selskapenes historiske regnskapstall (hentet fra NHH/SNF sin unike regnskapsdatabase) og fjerner den faktiske rentekostnaden og erstatter den med forventet rente for 2025. Deretter legger vi inn de fremoverskuende tallene i konkursmodellen istedenfor de faktiske tallene, alt annet likt. Dette er en enkel, men innovativ måte å innarbeide et rentesjokk på.
Vi deler eiendomsselskapene i lav, moderat og høy risiko for å havne i finansielle problemer med fare for konkurs. 1.376 av de 5.872 eiendomsselskapene i utvalget i Norge har lav konkursrisiko basert på Ohlsons modell. Gruppen med moderat risiko er 3.246 selskaper.
Imidlertid er 1.250 av 5872 (21 prosent) av selskapene i høyrisikosonen for å få finansielle problemer basert på rentejusterte tall. Tilsvarende viser vår analyse at nesten 3.000 selskaper både vil ha negativ rentedekningsgrad og netto negativ kontantstrøm etter rentekostnader med renteøkningen.
Betydelige oppkjøpsmuligheter
Vi forventer derimot ikke at det kommer en stor generell eiendomskrise i Norge - markedet forventer ikke ytterligere verdinedgang på næringseiendom. Videre er de fleste store eiendomsaktørene solide børsnoterte selskaper (selv etter verdinedgangen) eller er offentlig eid, er liv- og pensjonsselskaper, eller selskaper som selv er brukere av eiendommene.
“Time will show", men “alt annet likt" viser likevel våre analyser utfordrende tider for eiendomsbransjen i tiden som kommer - finansielle problemer for noen, og dermed betydelige oppkjøpsmuligheter til bunnivåpriser for de med penger.
Innlegget var først publisert i Kapital 20. desember 2024.
