Boligpolitiet
Skal vi la boligpolitiet passe på at vi ikke låner mer enn vi tåler?
Finanstilsynet mener at det er akutt behov for å begrense bankenes frihet til å utøve skjønn når det gjelder boliglån.
Kravene om sikkerhet og betjeningsevne bør være absolutte - det må ikke være mulig å få pantelån utover 85 prosent av boligens verdi, og rammelån må bare gis innenfor 60 prosent av verdien og bare så lenge samlede lån ikke overstiger fem ganger brutto årsinntekt.
Tilsynet medgir selv at forslagene går langt: «Direkte regulering av utlånspraksis er et inngripende virkemiddel og må utformes forholdsmessig til risikoen for finansiell ustabilitet.»
Jaha.
Gamle Blom på 80 år, som trives med å bo alene igjen i sin store leilighet på Frogner, men som i sitt yrkesaktive liv var så god skattetilpasser at han ikke har større pensjon enn 300.000, kan altså ikke låne mer enn 1,5 million uten å sette landets finansielle stabilitet på spill. Han kan selge leiligheten for 15 millioner og leve herrens glade dager uten at Finanstilsynet blunker, men å la ham låne 2 millioner - nei, det er for risikabelt.
Den unge sogningen som etter NTNU har fått jobb i PwC og ønsker å kjøpe leilighet i Oslo, men som har vært uheldig med valg av foreldre og derfor ikke har egenkapital, er visst også - til tross for arbeidsgiveren hennes - en trussel mot den finansielle stabiliteten.
Det er to problemer her - og et spørsmål.
Det ene er bruken av detaljregulering av boliglån som virkemiddel for sikre finansiell stabilitet. Det bryter mot grunnprinsipp nummer én for god økonomisk politikk: Det er ikke nok at et virkemiddel har den ønskede effekt - skal det anbefales, må det i tillegg ikke finnes andre virkemidler med samme effekt og færre uheldige bivirkninger. Listen over virkemidler med færre bivirkninger enn Finanstilsynets forslag er, for å si det forsiktig, lang: Rentenivå, kapitaldekningskrav og skatteregler er bare noen.
Det andre problemet er virkningen av detaljregulering på bankmarkedet. Hvis en pasient dør, kan man saktens si at tilstanden er stabil, men det er mager trøst for de pårørende. Et bankmarked der kundene ikke kan flytte på seg og bankene ikke kan konkurrere om kundene, er for alle praktiske formål dødt. Følger vi tilsynets råd, kan vi like godt erstatte det hele med en statlig utlånsalgoritme.
Spørsmålet er hvorfor det skulle være behov for tiltak i det hele tatt. Ja, boligprisene har steget kraftig. Ja, mange har tatt opp store lån. Og ja, det er kanskje tilløp til en boble i leilighetsmarkedet i Oslo akkurat nå. Men tilsier dette at staten bør gripe inn?
I sin bok om bobler og kriser, «Manias, Panics and Crashes», peker Charles P. Kindleberger på at de fleste bobler ikke har virkninger for andre enn spekulantene selv. Da man i Gjerstad levde en hel vinter av å selge en hest til hverandre, var det trist for han som satt igjen med hesten da våren kom, men bygda ellers fortsatte som før.
Om staten, i frykt for ringvirkninger for det finansielle systemet, skulle gripe inn hver gang man trodde at en boble var under utvikling, ville man derfor i hvert fall ni av ti tilfeller bare redde spekulantene fra seg selv. I tillegg ville man gripe inn en rekke ganger da det ikke var tale om noen boble i det hele tatt.
Hvis reguleringer ikke gjorde skade, kunne vi kanskje leve med det - men skade er nettopp det de gjør. Ikke bare svekker reguleringene konkurransen i bankmarkedet; de er i seg selv en trussel mot finansiell stabilitet.
Vissheten om at staten vil gripe inn, løfter ansvaret for forsvarlig adferd fra bankenes og låntagernes skuldre. Hvorfor skulle vi være bekymret for å ta opp lån hvis vi vet at Finanstilsynet vil passe på at vi ikke låner mer enn vi kan tåle? Og hvorfor skulle bankene foreta en selvstendig vurdering av risiko så lenge Finanstilsynet gjør jobben for dem?
Når aktørene regner med at staten både er garantist og politi, er det større fare for spekulasjon og ustabilitet enn når aktørene vet at de selv, og bare de selv, må leve med konsekvensene av sine handlinger.
Ikke alt som kan reguleres, bør. Boliglånsforskriften bør ikke innskjerpes - den bør oppheves.
Innlegget var på trykk i Dagens Næringsliv 17. september.