Bedre analyser med nye leasing-regler?
IFRS har som ambisjon å være såkalt useful for the users. Men er de nye leasing-reglene egentlig mer nyttige enn før for banker eller investorer?, spør Finn Kinserdal i Kapital.
Neste krise? Næringseiendom i renteskvis
Markedet er nervøst – hvor treffer krisen denne gang? Jeg tror den snart kommer i næringseiendom. Stikkord: femårige fastrentelån som må refinansieres, skriver NHH-forsker Finn Kinserdal i DN.
La oss spole tilbake til 2018 eller 2019. Rentene er rekordlave. Hvor skal man putte pengene sine?
Man frykter noe rente- og inflasjonsoppgang – så både obligasjoner og aksjer er «farlige» plasseringer. Så dumper et prospekt inn i innboksen: næringseiendom!
Men eiendom? Er ikke prisene rekordhøye, og direkteavkastningen – «yielden» (leieinntekter delt på eiendomsverdi) – rekordlav?
Jo, står det i prospektet; men eiendom generelt er sikret mot inflasjon: om priser og renter øker, så øker også leieinntektene i samme takt (stemmer i teorien – men kun ved «alt annet like» – som ikke skjer i praksis, følg med).
I tillegg får man garantert direkteavkastning i forretningseiendom, fordi både leie fra kontrakter og renter er faste. Og i tillegg bør man jo forvente gevinst på prisstigning på eiendom over tid.
For eksempel kunne regnestykket se slik ut for en eiendom på 100 millioner:
- Direkteavkastningen på bygg i Oslo sentrum («prime yield») var rekordlave 3,25 prosent i 2018, men femårs lånerente var også rekordlave 3,25 prosent. Og man kunne låne opp til 75 prosent i fastrente obligasjonslån uten avdrag.
- For et bygg til 100 millioner kroner ville det gi nettoleie på 3,25 millioner, rentekostnader på 2,45 millioner og netto kontantstrøm på 0,8 millioner (ingen skatt pga. skatteavskrivninger og ingen avdrag på obligasjonslån).
- Direkteavkastningen tilsvarer 3,2 prosent i året på de 25 millioner i egenkapital; ikke verst for «sikre» inntekter der man i tillegg kan få gevinst fra verdistigning.
Så investoren slo til, megleren gliste og fikk sine saftige honorarer, og alle var fornøyde.
Året er 2023. Det er krig i Ukraina, skyhøy inflasjon. Nervøsiteten brer seg, fremtidsutsiktene er usikre.
«Prime yield» ventes nå å øke til 4,1 prosent og gir et fall i verdi i eiendomsmarkedet på 10 til 15 prosent. Silicon Valley Bank-krisen gjør bankene nervøse. Kredittmarginene øker, og ifølge Union Gruppen vil lånerenten på nye obligasjonslån forventes å stige til over seks prosent.
Man får nå bare låne maksimalt 55 prosent av verdien (ja, banker fungerer faktisk slik, de låner en høy andel av verdien når prisene er høye og lav andel når prisene og fallhøyden er lav.)
Og femårsobligasjonen fra 2018/2019 løper altså snart ut og skal refinansieres.
Da ser plutselig regnestykket slik ut:
- Man er så heldig å ha lange leiekontrakter, og leien har økt med inflasjonen fra 3,25 millioner til cirka 3,9 millioner.
- Renten på det nye lånet er 3,1 millioner (6,1 prosent). Det gir fremdeles 0,8 millioner i netto kontantstrøm, som sist, og 3,2 prosent avkastning – men en slik rente får man jo nå i en hvilken som helst bank.
- Men lånet kan nå utgjøre bare 55 prosent av eiendomsverdien, så man mangler 25 millioner i egenkapital som må skytes inn – uten direkteavkastning. Hvis man har 25 millioner til overs, da.
- Mange småinvestorer har ikke så mye ekstramidler i dagens marked. Da må man selge, og bygget har nå sunket i verdi fra 100 millioner til 95 millioner i eksempelet (leieinntekt på 3,9 mill. delt på «yielden» 0,041). Så det blir med tap.
Og nettopp mange slike «tvangssalg» tror jeg vi vil se i 2023 og 2024.
Utestående obligasjonsgjeld til norske eiendomsselskaper er cirka 174 milliarder kroner. Selvsagt er mange lån gitt til solide eiendomsselskaper som vil klare seg, men det ble solgt mange eiendomsprosjekter i årene før koronaen, og mange av dem til småinvestorer eller selskaper uten reservekapital.
Påvirker inflasjonen aksjemarkedet?
Inflasjonsspøkelset truer. Da vil aksjemarkedet synke og du må holde deg unna vekstaksjer og heller fokusere på verdiaksjer, sies det. Ja, sier mange og nikker. Men skjønner de egentlig hvorfor?, spør Finn Kinserdal i Kapital.
Blir det bankkrise av dette?
Nei, for som man ser er verdiene av byggene fremdeles godt over lånebeløpene – 95 millioner mot lån på 75 millioner i eksempelet – men mange investorer vil tape pengene sine når bygg må selges raskt.
Så Christian Ringnes og andre må finne frem fiskestengene sine for snart å kunne gjøre tiårets bunnfiske.
Kronikken var først publisert i Dagens Næringsliv 29. mars 2023.